1、購房合同不備案不能簡單認為無效或者有效。要按照情況區別對待，如果合同中約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的；
原則上按照約定處理，例外情況是合同一方已經履行主要義務，對方接受。如果未約定的，則不能此作為主張合同無效的法定抗辯理由。
2、而在二手房買賣過程中形成的《房屋買賣合同》，則沒有不備案即無效的約定。只要出售房有權處分房屋，合同內容不違反合同法或者其他法律法規的禁止性規定，一般都認定合同有效。
法律依據】根據《民法典》第502條規定：依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
（《民法典》生效時間為2021年1月1日）。

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